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多地銀行房貸利率繼續(xù)上浮


來源:中國證券報(bào)   時(shí)間:2017-06-14





  6月13日,多地銀行房貸利率上浮。廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%-20%,北京市部分銀行上調(diào)首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。福州地區(qū),部分銀行上調(diào)了首套房貸利率,其中上浮比例高的達(dá)到10%,二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。


  多地區(qū)房貸利率上浮


  2017年6月首周,在北京地區(qū)個(gè)別銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍后,又有銀行跟進(jìn)上調(diào)首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。


  北京市一大型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外,廣發(fā)銀行通知首套房貸款利率上浮5%,并且額度有限;平安銀行也通知首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍,但是具體開始時(shí)間另行通知。


  目前,廣州首套房貸的利率水平相比5月份進(jìn)一步上升,折扣優(yōu)惠已經(jīng)基本消失,部分銀行執(zhí)行的利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-20%。其中,浦發(fā)銀行廣州分行的首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮20%,民生銀行則在基準(zhǔn)水平上上浮10%,中信銀行廣州分行執(zhí)行的利率為在基準(zhǔn)水平上上浮5%。不過,廣州市內(nèi)五大行首套房貸款利率均以基準(zhǔn)利率為最低標(biāo)準(zhǔn),二套房則最低按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。


  福州地區(qū)銀行房貸利率調(diào)整步伐加快,部分銀行上調(diào)了首套房貸利率,其中高的上浮比例達(dá)到了10%,二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。


  據(jù)福州一家股份制銀行支行工作人員表示,該行首套房貸利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍,即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。與此同時(shí),福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調(diào)整為上浮10%。


  從今年5月份的成交均價(jià)來看,北京的商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破4萬元,但是受到新政的影響,成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套,2017年5月的北京市商品住宅成交量僅為4082套,大幅下滑。


  據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),5月份廣州11區(qū)網(wǎng)簽一手住宅6409套,環(huán)比微跌1.76%,同比大幅縮水,下跌超50%;5月錄得成交均價(jià)16251元/平方米,環(huán)比微跌2.94%,同比則上漲5.63%。


  據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),2017年5月福州五區(qū)住宅成交量823套,住宅成交面積213124.32㎡,套均面積258.96㎡,成交套數(shù)環(huán)比上漲4.44%,成交面積環(huán)比上漲188.60%。


  銀行面臨流動(dòng)性緊缺


  業(yè)內(nèi)人士表示,隨著近期資金成本不斷上升,使得商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本,對(duì)資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。


  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,過去兩年,大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物,目前,房貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象,貸款折扣減少,放款時(shí)間明顯延長,這些房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加產(chǎn)生的作用。購房者的資金成本持續(xù)上升,貸款的壓力越來越大。目前,市場成交已經(jīng)全面降溫,降價(jià)開始出現(xiàn)。


  對(duì)于利率優(yōu)惠上調(diào)的原因,張大偉表示,隨著資金成本繼續(xù)上升,包括余額寶在內(nèi)的固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率對(duì)于大部分銀行來說,已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品,預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸上浮基準(zhǔn)利率。


  上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,目前從整個(gè)商業(yè)銀行的信貸資金成本來講,已經(jīng)出現(xiàn)了上升趨勢(shì),銀行同業(yè)拆借利率印證了這一點(diǎn)。所以,部分商業(yè)銀行基準(zhǔn)利率上浮的現(xiàn)象,我認(rèn)為更多是從商業(yè)銀行本身角度出發(fā),也就是商業(yè)銀行對(duì)于貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控可能會(huì)有所強(qiáng)化。對(duì)于房貸這種較大的一類資產(chǎn),會(huì)率先進(jìn)行收緊。


  相關(guān)評(píng)論:


  中國證券報(bào):應(yīng)避免主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫


  自2015年“3·30”房地產(chǎn)政策以來,伴隨著去庫存調(diào)整、信貸政策放松,以及契稅政策調(diào)整等,中國房地產(chǎn)市場發(fā)生顛覆性反轉(zhuǎn),從前兩年庫存積壓一舉進(jìn)入一輪快速的上升通道。房價(jià)漲幅之大,漲速之快前所未有。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù),2016年末,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市同比漲幅都超過20%。即便如此,一線城市也并非領(lǐng)漲,合肥房價(jià)同比漲幅46.3%、廈門同比漲幅41.5%,一、二線漲幅也向三線城市蔓延,全面的漲幅態(tài)勢(shì)已然成行。中國一二線城市用兩年時(shí)間即完成了發(fā)達(dá)國家用數(shù)十年完成的房價(jià)翻倍。中國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫,泡沫又能維持多久成為了國內(nèi)外市場關(guān)心的焦點(diǎn)。


  螺旋式上升的“房價(jià)—收入”周期


  不難發(fā)現(xiàn),過去十幾年中國房地產(chǎn)市場漲多跌少,且每次下跌都是在政策調(diào)控下的短期回落,其后由于政策由緊轉(zhuǎn)松,報(bào)復(fù)性反彈后,房價(jià)都會(huì)在很短的時(shí)間便超過前期峰值。中國房地產(chǎn)鮮有下降周期,且諸多國際衡量泡沫的指標(biāo)處于高位,但這種情況得以長久持續(xù),并未出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)。


  在筆者看來,之所以中國房價(jià)屢控屢漲,泡沫不曾爆破,最主要的原因是中國獨(dú)有的房地產(chǎn)“螺旋式上升”模式。在泡沫積聚之際,監(jiān)管者并未采取類似于上個(gè)世紀(jì)末日本政府主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫的做法,反而短期內(nèi)通過行政手段防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大,再推動(dòng)收入的改善在發(fā)展中化解泡沫。具體來看,過去歷次中國房地產(chǎn)周期均顯示,中國房價(jià)先是一段時(shí)間的快速增長,其后引致嚴(yán)厲的政策調(diào)控措施,調(diào)控導(dǎo)致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房價(jià)上漲預(yù)期改變,再通過經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)收入提升,為高企的房價(jià)提供了支撐。


  這種“螺旋式上升”房地產(chǎn)泡沫的特殊模式之所以能在中國得以實(shí)現(xiàn),主要得益于中國過去三十年前所未有的高增長。改革開放以來,中國經(jīng)濟(jì)一直享受著改革開放與經(jīng)濟(jì)全球化的紅利,經(jīng)濟(jì)增速整體上保持了高速增長,收入增速多年來保持兩位數(shù)。2013年以來,收入增速回落至10%以內(nèi),但整體上也保持了8%-9%的較高水平,不低于GDP名義增速。這就使得,即便中國房地產(chǎn)泡沫短期出現(xiàn),高速發(fā)展的基本面也能消化泡沫,進(jìn)而降低房地產(chǎn)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。


  與以往不同的是,由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期,未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長,甚至可能由于轉(zhuǎn)型,出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。雖然2016年下半年開始中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈,但長期來看,中國已經(jīng)進(jìn)入“三期疊加”時(shí)期,即增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化時(shí)期。


  近兩年的一、二線城市房價(jià)比以往漲得都兇狠,說明市場未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期,相反,憑借以往房價(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn),仍有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場具備獨(dú)特性、相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律。


  中國房地產(chǎn)市場的獨(dú)特之處


  試將中國的房地產(chǎn)市場特殊情況與日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期進(jìn)行對(duì)比,不難發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的獨(dú)特之處。


  一是中日購房者的購房資金來源與購房者結(jié)構(gòu)不同。對(duì)于東京的投資者,似乎很難想象,中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購房而傾其所有的現(xiàn)象。通過父母支持購房首付、子女還貸的模式在東京投資者看來很難理解。這個(gè)背景也解釋了為什么北京首次購房者年齡僅為27歲,在東京卻達(dá)到了41歲。而從近年來購房者構(gòu)成來看,與泡沫共舞的也并非是投資者想象中的富人。新增房屋購置者大多為首套剛需,如購置婚房。此外,購置二套改善型需求在一線城市也比較普遍,如購置學(xué)區(qū)房,或?yàn)楦改纲徶灭B(yǎng)老住房??梢园l(fā)現(xiàn),這部分人以城市中產(chǎn)為主,并非富豪。


  二是中國獨(dú)特的土地財(cái)政。中國并未推出房產(chǎn)稅,土地收入仍然是當(dāng)前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看,政府通過限制供給,保持土地拍賣的高價(jià)是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。


  三是中國一線城市資源的集中程度難以比擬。中國一線城市擁有其他城市無可比擬的資源與就業(yè)機(jī)會(huì),獨(dú)特的戶籍制度又使得要素流通并不自由。同時(shí),中國的住房租賃市場尚不成熟,租賃市場往往缺少契約精神,諸多因素造成了一線城市新市民往往傾向于在就業(yè)幾年內(nèi)便購置自有住房。而城市的高速發(fā)展與人口集聚,又使得教育、醫(yī)療資源等發(fā)展顯得相對(duì)滯后且不均衡,這使得改善型需求,諸如學(xué)區(qū)房需求也十分旺盛。


  四是政府對(duì)房地產(chǎn)市場政策強(qiáng)有力的干預(yù)。


  房地產(chǎn)過熱的五大風(fēng)險(xiǎn)


  房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)占GDP比重超過12%。且考慮到,房地產(chǎn)的發(fā)展情況還直接影響到家具、建材、裝潢材料的相關(guān)消費(fèi),并與上下游企業(yè)的發(fā)展,金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以及地方政府收入都有著緊密聯(lián)系,作用更是不容忽視。例如,在房地產(chǎn)稅尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性進(jìn)展階段,市政債開閘并未有所突破之時(shí),土地收入仍舊是地方政府收入的重要來源。而一旦房地產(chǎn)市場崩盤,不僅影響投資與消費(fèi),也將減少財(cái)政收入,也使抵押品價(jià)格下降從而誘發(fā)銀行壞賬上升,無異于中國經(jīng)濟(jì)硬著陸。


  但是,這輪房地產(chǎn)市場顯然已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題,而是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形成了五大風(fēng)險(xiǎn)。


  風(fēng)險(xiǎn)一是這次房價(jià)的全面上漲與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和居民收入預(yù)期背離,缺乏基本面的支撐。這樣的上漲之所以值得擔(dān)憂,在于其既沒有經(jīng)濟(jì)良好的預(yù)期,也沒有收入大幅上漲的支持。之前,房價(jià)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān),經(jīng)濟(jì)走強(qiáng),預(yù)期收入提升,購房需求增加導(dǎo)致房價(jià)上漲,資產(chǎn)價(jià)格走高推升財(cái)富效應(yīng)進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)與經(jīng)濟(jì),似乎是更加良性的循環(huán)。然而,當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的情況恰恰并非如此,即便自2016年第三季度開始宏觀經(jīng)濟(jì)迎來一波上升趨勢(shì),也主要靠基建和房地產(chǎn)支持,經(jīng)濟(jì)主體活力仍然較差。預(yù)計(jì)2017年第一季度經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)見頂,下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在此背景下,房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀,高杠桿透支了居民對(duì)未來收入與經(jīng)濟(jì)的預(yù)期,一旦情況轉(zhuǎn)差,金融風(fēng)險(xiǎn)必將有所增加。


  風(fēng)險(xiǎn)二是恐慌性購房、投機(jī)性購房增加經(jīng)濟(jì)脆弱性,一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn),可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)??梢钥吹?,當(dāng)前如此漲幅已導(dǎo)致恐慌性購房情緒蔓延。任何有關(guān)房地產(chǎn)政策的風(fēng)吹草動(dòng),市場便草木皆兵。


  風(fēng)險(xiǎn)三是住宅用地供給不足,樓市香港化趨勢(shì)明顯。盡管中國內(nèi)地整體國土面積較大,但住宅用地整體較低,供給受到制約,這點(diǎn)與香港情況類似。一方面,當(dāng)前中國內(nèi)地主要土地是耕地,18億畝的耕地紅線不得動(dòng)搖;另一方面城市大量土地又被建設(shè)用地占據(jù),留給住宅用地的少之又少,這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。


  風(fēng)險(xiǎn)四是房價(jià)過快上漲加大收入差距,損害社會(huì)公平。正如香港樓市所反映出的問題,一旦房價(jià)漲幅超出普通民眾承受能力,也會(huì)拉大收入差距,加劇社會(huì)矛盾。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù),自1971年至2011年的40年間,香港的基尼系數(shù)上漲了25%,從0.43升至0.537,接近0.6的國際警戒線。而其間房價(jià)大幅上漲,2003年至2015年的13年中,香港整體房價(jià)上漲了4倍,同時(shí)香港普通民眾居住條件難以改善。而當(dāng)前香港爆發(fā)出的一系列社會(huì)問題,都與收入差距擴(kuò)大有較大關(guān)系。以此為鑒,避免樓市香港化至關(guān)重要。


  風(fēng)險(xiǎn)五是房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀,或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新。比居民加杠桿更加令人擔(dān)憂的是,房地產(chǎn)利潤豐厚,遠(yuǎn)超出實(shí)體行業(yè)收益,打擊企業(yè)家創(chuàng)新的信心,不少企業(yè)家賣掉企業(yè)進(jìn)入房市的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。與此同時(shí),創(chuàng)新是未來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵,然而高房價(jià)無疑推高了創(chuàng)新的成本。


  避免刺破房地產(chǎn)泡沫


  一直以來,房價(jià)都與房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。2013年以來,決策層希望通過打造房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制,比如推出房產(chǎn)稅,走出房地產(chǎn)市場短期調(diào)控,行政性干預(yù)過強(qiáng)導(dǎo)致市場波動(dòng)過大的怪圈。然而,由于此前去庫存位列五大任務(wù),出乎意料地推升了一、二線城市房價(jià)過快上漲。此時(shí),政策面臨兩難,一旦出手調(diào)控,政策力度把握困難,經(jīng)濟(jì)下行之下,擔(dān)憂打擊經(jīng)濟(jì);而若不出臺(tái)政策,恐慌性購房推高房價(jià),并加大金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。且以出臺(tái)何種手段也有顧慮,如房地產(chǎn)稅雖然是既定改革,但在此背景下,反而怕用力過度,造成不可預(yù)期的損失。


  在處理現(xiàn)下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上,筆者認(rèn)為中國應(yīng)避免主動(dòng)刺破泡沫。1989年,日本央行強(qiáng)勢(shì)加息,自1989年6月到1990年8月5次上調(diào)政策利率從2.5%至6.0%,主動(dòng)刺破泡沫。相比之下,如今中國政府對(duì)待泡沫方面十分小心,正如上文“房價(jià)—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式中所述,在顯示出泡沫征兆時(shí),監(jiān)管層采取行政手段打壓房價(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭,但避免刺破泡沫??v觀過去十幾年,每次意識(shí)到泡沫的存在,政府總會(huì)出臺(tái)措施,換得其后幾年房地產(chǎn)市場的短暫平穩(wěn),沒有出現(xiàn)危機(jī)。


  中國房地產(chǎn)市場五大風(fēng)險(xiǎn)使得調(diào)整樓市政策持續(xù)十分必要。在筆者看來,關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)恐慌性購房的預(yù)期,比如增加充足的土地供應(yīng)、引導(dǎo)信貸資金合理配置、因地制宜地啟動(dòng)地方房地產(chǎn)政策、避免資金過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場等。而從長遠(yuǎn)來看,改革沒有捷徑可走,通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風(fēng)險(xiǎn)的,切實(shí)推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革,比如國企改革,才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫,短期的限購已經(jīng)越來越?jīng)]有效果,更多供給側(cè)改革,特別是土地改革、戶籍改革、房產(chǎn)稅等稅制改革的長效機(jī)制的建設(shè)已尤為迫切。


  建立“購租并舉”住房制度正當(dāng)其時(shí)


  近日,我國第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī),《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(簡稱《條例》)公開征求意見,這標(biāo)志著我國住房進(jìn)入租賃時(shí)代。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%,未來還將新增2億人進(jìn)入租房市場?!稐l例》發(fā)布既是形勢(shì)倒逼,也恰逢其時(shí)?!稐l例》近一半篇幅放在保障承租人權(quán)利上,當(dāng)然也維護(hù)出租人權(quán)益,激勵(lì)供應(yīng)端,確保租賃責(zé)權(quán)利平衡。同時(shí),也規(guī)定政府將監(jiān)管重點(diǎn)從新房轉(zhuǎn)向存量房,如信息披露、秩序規(guī)范、租金管理等。立法只是第一步,基礎(chǔ)秩序的構(gòu)建亟待展開。發(fā)達(dá)國家(地區(qū))長期租賃人口占比50%左右、租賃關(guān)系穩(wěn)定,租賃秩序規(guī)范,值得我們借鑒。


  德國以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著于世。目前,德國住房自有率僅43%,租賃占57%的份額。首先,住房供應(yīng)上租賃優(yōu)先。德國新建房屋必須在一定期限內(nèi)讓給政府出租,或按管制租金出租,過了限期才能按市場租金出租。因此,德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來,德國共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房,可供3000萬人居住,多數(shù)為租賃住房,而德國人口僅8100萬。其次,機(jī)構(gòu)租賃起到“壓艙石”的作用。中低收入者租賃需求更大,租賃是公共產(chǎn)品。2011年,德國1860萬套租賃房中,政府公租房(450萬套)占24%,私人機(jī)構(gòu)房(410萬套)占22%。再次,采取近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時(shí),德國就將租金管制寫進(jìn)民法典,并設(shè)單章規(guī)定住房租賃。二戰(zhàn)后,面對(duì)住房短缺,德國每一個(gè)地區(qū)制定固定的房租價(jià)格表,禁止提高房屋租金。上世紀(jì)60年代后,房屋短缺局面緩解,缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機(jī)后,發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松,樓價(jià)上漲史無前例。2012年12月,德國議會(huì)通過更嚴(yán)格的漲租限制,各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%,房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最后,德國租賃權(quán)益保障也很細(xì)致,如建立安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系,確保“可居性”;中介費(fèi)和房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān);租房和買房享有等同的公共權(quán)益,只要居民合法納稅,就可享有本地公共服務(wù)。


  日本與我國一樣,受儒家文化熏陶,崇尚置業(yè)才能安定,人多地少,但住房問題并不突出,這與二戰(zhàn)后開啟的租賃房屋建設(shè)“三支箭”密切相關(guān)。1951年,日本發(fā)布了《公營住宅法》,由中央向地方補(bǔ)助,修建出租住房,覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請(qǐng),租金為同區(qū)域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年,公營住宅共建設(shè)218萬套。1955年,日本頒布《住宅公團(tuán)法》,國家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團(tuán),在住房嚴(yán)重不足的大城市興建公寓。上世紀(jì)60年代城市化高速推進(jìn)期,公團(tuán)實(shí)施了兩個(gè)“5年計(jì)劃”,共建設(shè)了63.4萬套住房,70%為出租住房。租賃房屋的最后一支箭是非營利機(jī)構(gòu)住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系,上世紀(jì)60-70年代,很多企業(yè)開始擁有社宅和宿舍。據(jù)2007年調(diào)查,提供補(bǔ)貼或租金的企業(yè)占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年,日本共新建2854萬套住宅,公營、公團(tuán)、非盈利企業(yè)占40%。


  自1934年《國民住宅法》出臺(tái),美國就強(qiáng)調(diào)租賃公平、可負(fù)擔(dān)的原則。首先,租賃房源穩(wěn)定可靠。2015年,全國120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中,71%來源于個(gè)人并交于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)管理,20%來源于公司或非政府組織。其次,住房法規(guī)定,業(yè)主不得以承租者種族、性別等而歧視,房主提供適合居住的設(shè)備,接受政府監(jiān)督。只要身份合法,租房與購房在子女入學(xué)、社會(huì)福利等方面無差異。再次,規(guī)范租賃管理,租賃機(jī)構(gòu)、房源、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及聯(lián)系方式全部公開。最后,聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部每年對(duì)530個(gè)大城市、2045個(gè)縣房價(jià)進(jìn)行評(píng)估,發(fā)布租金參考價(jià)。


  香港租賃市場的特點(diǎn)是中介服務(wù)和監(jiān)管明晰。一方面,中介服務(wù)在前端信息匹配,供需匹配成功后,中介對(duì)物業(yè)查冊(cè),核對(duì)房屋基本信息;另一方面,簽約過程中中介給業(yè)主、租客提供信用保證,如為租客出具《出租資料表》,對(duì)按揭、用途、出租限制等作背書。1997年,香港發(fā)布《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》,規(guī)定地產(chǎn)中介從業(yè)資格、權(quán)利和義務(wù)。2004年,香港發(fā)布《業(yè)主與租客條例》,確保租賃雙方責(zé)權(quán)利平衡,如租客未在規(guī)定期限后15天交租,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途,業(yè)主有權(quán)收回房屋;2個(gè)月不交租,業(yè)主有權(quán)拍賣屋內(nèi)物品;租期超過3年,須以契據(jù)訂立租約,在土地注冊(cè)處注冊(cè),此后業(yè)主售房,須征得租客同意。


  發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明,發(fā)展租賃市場,一是要將租賃作為政府供給公共服務(wù)的內(nèi)容,加強(qiáng)公共財(cái)政建設(shè),將新移民、新就業(yè)大學(xué)生租房需求視為公共產(chǎn)品,甚至是保障的一部分,納入公共財(cái)政。這樣,才能為增加租賃供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強(qiáng)中介監(jiān)管,讓租房享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造環(huán)境;二是壯大政府公租,穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序。目前,我國公租房占比太低,90%的可出租房屋來自私人住宅;三是發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃。機(jī)構(gòu)租賃是長期經(jīng)營,非“一錘子買賣”,機(jī)構(gòu)租賃多了,秩序就規(guī)范了。我國機(jī)構(gòu)租賃滯后有兩大原因,公租房供應(yīng)少,帶頭作用不足,地價(jià)和財(cái)務(wù)成本高,相比開發(fā)和銷售,租賃收益的吸引力并不大;四是加強(qiáng)市場秩序建設(shè)。目前,政府管理重點(diǎn)在新房,存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看,租賃權(quán)益保障、租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理、政府職責(zé)等方面的秩序還亟待規(guī)范,要以落實(shí)條例對(duì)于出租人、承租人、中介機(jī)構(gòu)、地方政府等責(zé)權(quán)利,作為市場秩序建設(shè)的目標(biāo)。



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