存量商品房的收購(gòu)正在提速。

　　今年7月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

　　而商品房收購(gòu)用作保障性住房，在此之前已有鋪墊。

　　自今年4月30日中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”后，存量商品房收購(gòu)為各方所期待。5月17日召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作會(huì)議上再次明確，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

　　此后，各地加速布局。目前，已經(jīng)有多座城市出臺(tái)存量商品房的收購(gòu)細(xì)則。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，全國(guó)各地已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了各種內(nèi)容的地方政府或者國(guó)企收購(gòu)存量住宅、用作保障房的政策，并對(duì)收購(gòu)房源的面積段、收購(gòu)價(jià)格等作出規(guī)定。

　　官方積極的作為之下，市場(chǎng)能否被托起、預(yù)期是否會(huì)因此被逆轉(zhuǎn)，仍待觀察。

　　五折收儲(chǔ)

　　存量商品房收購(gòu)的政策密集發(fā)布，資金配套也已陸續(xù)匹配落地。

　　“517”新政中就提到，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　在此期間，各地政府也在陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則，部分城市也有一定成效。

　　在這些城市之中，福州是走得較遠(yuǎn)的城市。據(jù)福州安住發(fā)展有限公司副總經(jīng)理潘景之近期透露，作為國(guó)有企業(yè)，福州安住承接了福州市收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的重任，目前已經(jīng)收購(gòu)了約5000套存量住房。房源分散于鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山，覆蓋106個(gè)小區(qū)，計(jì)劃明年內(nèi)分多個(gè)批次裝修入市，為市民提供優(yōu)質(zhì)的租住服務(wù)。

　　如何確定收購(gòu)的房源與價(jià)格？

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，各地對(duì)存量商品房收購(gòu)的房源大致要求是已取得竣工驗(yàn)收備案證明；單套建筑面積要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源權(quán)屬清晰且可交易；周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車(chē)位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

　　而在收購(gòu)價(jià)格方面，多數(shù)城市要求以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限(土地劃撥成本和建安成本加不超過(guò)5%的利潤(rùn))，對(duì)于收儲(chǔ)轉(zhuǎn)作保租房的可以以收益法進(jìn)行測(cè)算。

　　以廣東已經(jīng)發(fā)布存量商品房收購(gòu)細(xì)則的城市佛山為例，佛山要求須同時(shí)符合四項(xiàng)條件：用于配售型保障性住房的，單套建筑面積在50平方米以上、不超過(guò)120平方米，以100平方米以下戶(hù)型為主；用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主。

　　價(jià)格方面，可以參考的有沈陽(yáng)近期發(fā)布的細(xì)則，其中要求將以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出以及不超過(guò)5%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算確定收購(gòu)價(jià)格。

　　華泰證券根據(jù)各個(gè)城市的細(xì)則并參考西安、福州的保障房將以同區(qū)位商品房?jī)r(jià)格5折左右進(jìn)行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來(lái)部分城市可能將收儲(chǔ)房源的價(jià)格上限設(shè)定在同區(qū)位商品房?jī)r(jià)格5折以下。

　　一位中型房企投資拓展部的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，按照他們的推算，5折收儲(chǔ)將會(huì)是一個(gè)比較平均、普遍并可以接受的價(jià)格。

　　難點(diǎn)在哪

　　存量商品房收購(gòu)用于保障性住房的建設(shè)，被認(rèn)為是“去庫(kù)存”的重要方向。從房企的反饋來(lái)看，多數(shù)房企對(duì)政策的反應(yīng)偏向保守。

　　一位龍頭房企市場(chǎng)研究部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，如果是城市能級(jí)不錯(cuò)的城市，這類(lèi)城市5折以上的價(jià)格放在市場(chǎng)上也能夠賣(mài)掉，房企被收購(gòu)的意向會(huì)比較弱；而如果市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)到了5折或以下才能出貨，這種城市即便有大量存量商品房可以收，官方與企業(yè)也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，“因?yàn)殡m然有中央撥款，但地方也需要配資，還是需要一定的資金而且要考慮后續(xù)的運(yùn)營(yíng)?！?/p>

　　因此，收儲(chǔ)雖然在一定程度上能夠降低存量規(guī)模，但能否帶動(dòng)市場(chǎng)情緒仍待觀察。這其中，房企主要關(guān)注的是，整體的收購(gòu)規(guī)模仍然較小。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。

　　上述龍頭房企人士分析稱(chēng)，“收儲(chǔ)的總規(guī)模目前來(lái)看還是比較低，而且收購(gòu)條件也很難匹配上，很多要求70平方米左右，這兩年房企這產(chǎn)品都不太多，屬于非主流產(chǎn)品。龍頭房企就更少涉及了?！?/p>

　　可供對(duì)比的是，以收儲(chǔ)啟動(dòng)較早的鄭州為例，鄭州目前存量房收購(gòu)的名單中多數(shù)是公寓產(chǎn)品，例如寶能中心、華潤(rùn)置地旗下的時(shí)代廣場(chǎng)等。

　　但是，在收儲(chǔ)的過(guò)程中，房企也在相應(yīng)發(fā)掘一些機(jī)會(huì)。一家頭部房企代建板塊的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“雖然收購(gòu)的規(guī)模我們認(rèn)為是杯水車(chē)薪，但是也會(huì)關(guān)注代建是否有合作的可能，也有項(xiàng)目在談。因?yàn)槎鄶?shù)國(guó)企收回來(lái)，他們并不匹配開(kāi)發(fā)的能力?！?/p>

　　從市場(chǎng)各方反饋來(lái)看，存量商品房的收儲(chǔ)雖然還有一些操作上的難點(diǎn)待突破，但整體的進(jìn)程仍將加快。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲(chǔ)”的步伐肯定會(huì)加快，后續(xù)也會(huì)推動(dòng)再貸款3000億元額度的落地。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則分析稱(chēng)，短期來(lái)看，各地回購(gòu)存量商品房作為保障性住房的進(jìn)度或加快，持續(xù)的資金落位有望進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期?！氨＝环俊绷Χ炔粶p，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，將進(jìn)一步緩解居民對(duì)于期房交付的擔(dān)憂。

　　而隨著預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也有望迎來(lái)一些積極的變化。陳文靜續(xù)稱(chēng)，下半年隨著宏觀政策加力、“去庫(kù)存”工作提速、各地房地產(chǎn)供需政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，二手房市場(chǎng)有望保持較高活躍度，在高基數(shù)效應(yīng)減弱影響下，預(yù)計(jì)新房銷(xiāo)售下行態(tài)勢(shì)將放緩，同比降幅將有所收窄。（吳抒穎）

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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