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“上新”節(jié)奏加快 公募REITs年內(nèi)發(fā)行超500億元


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2024-12-16





  今年公募REITs市場(chǎng)首發(fā)項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯提速,截至目前,年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模已超500億元。與此同時(shí),全市場(chǎng)公募REITs基金管理人增至25家基金機(jī)構(gòu),相關(guān)各方參與的廣度與深度持續(xù)拓展。


  展望2025年,機(jī)構(gòu)人士表示,國(guó)內(nèi)REITs一二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)有望持續(xù)推進(jìn),隨著更為多元的資產(chǎn)及投資者類型進(jìn)入,市場(chǎng)規(guī)模和活躍度有望進(jìn)一步提升。


  項(xiàng)目接力“上新”


  上交所官網(wǎng)信息顯示,創(chuàng)金合信近日申報(bào)的首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目顯示“已受理”。作為該項(xiàng)目基金管理人,這是創(chuàng)金合信基金參與的首單公募REITs項(xiàng)目。據(jù)悉,創(chuàng)金合信基金高度重視REITs業(yè)務(wù)發(fā)展,組建了精干的專業(yè)團(tuán)隊(duì)并建立了高效的治理機(jī)制。此次,公司與項(xiàng)目計(jì)劃管理人第一創(chuàng)業(yè)證券攜手,旨在聚焦重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,促進(jìn)北京國(guó)資公募REITs項(xiàng)目服務(wù)落實(shí)落地。


  截至發(fā)稿,全市場(chǎng)公募REITs基金管理人已由起初的不足10家公募基金,擴(kuò)展至如今的25家基金機(jī)構(gòu)。新公募機(jī)構(gòu)入局的同時(shí),又有多個(gè)項(xiàng)目本周接力“上新”。


  12月10日,工銀蒙能清潔能源REIT在深交所上市,項(xiàng)目基金份額2億份,募集資金總額10.674億元。


  12月11日,中金重慶兩江REIT正式登陸上交所,發(fā)行總規(guī)模為10.20億元,為西部首單產(chǎn)業(yè)園REITs,底層資產(chǎn)為位于重慶兩江新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的照母山研創(chuàng)核心區(qū)。至此,中金基金在管公募REITs產(chǎn)品也擴(kuò)容至8只,首次發(fā)售及擴(kuò)募發(fā)售規(guī)模超過(guò)303億元。


  12月13日,中航基金也更新進(jìn)度條——中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT發(fā)售在即;本周二正式開(kāi)售的招商科創(chuàng)孵化器REIT也擬于13日截止認(rèn)購(gòu)。


  具體來(lái)看,中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT此次初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為5.92億份,中國(guó)人壽、招商證券、國(guó)泰君安、申萬(wàn)宏源等8位外部戰(zhàn)略投資者參與認(rèn)購(gòu),原始權(quán)益人持有份額比例為39.37%。此前詢價(jià)階段,該項(xiàng)目受到市場(chǎng)認(rèn)可和追捧,網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金4.16億元,擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量共計(jì)1.58億份,實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。


  招商科創(chuàng)孵化器REIT則是全國(guó)首單科創(chuàng)主題公募REITs。公開(kāi)資料顯示,該項(xiàng)目也是全國(guó)首單原始權(quán)益人為國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器且底層資產(chǎn)均為科技企業(yè)孵化器所需的物理空間發(fā)行的公募的REITs項(xiàng)目,項(xiàng)目底層資產(chǎn)為3處孵化器物理空間。


  業(yè)內(nèi)人士表示,相較于普通產(chǎn)業(yè)園,孵化器類產(chǎn)業(yè)園更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)和科技創(chuàng)新屬性,其作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中的細(xì)分類型,也是對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)類型的多元化的嘗試和補(bǔ)充。根據(jù)公告,項(xiàng)目預(yù)計(jì)募集資金總額9.6億元,募集期自12月10日起至12月13日止,計(jì)劃發(fā)售份額數(shù)量為3億份。


  此外,上海首單倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華安外高橋REIT計(jì)劃于12月25日上市。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)(二期)的1處優(yōu)質(zhì)冷庫(kù)和3處優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)。


  產(chǎn)品供給日益多元化


  截至發(fā)稿,持續(xù)擴(kuò)容中的REITs市場(chǎng)已擁有逾50只基金產(chǎn)品,2024年內(nèi)上市和即將上市的產(chǎn)品就有近25只,數(shù)量和規(guī)模均遠(yuǎn)超往年。發(fā)行市場(chǎng)火熱的背后,來(lái)自政策面的多維度支持也為REITs領(lǐng)域的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。12月以來(lái),圍繞這一領(lǐng)域的政策面利好不斷。不斷新增的基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)類型中,不止產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、水利設(shè)施等,未來(lái)更多的可能性有望向市場(chǎng)投資者展現(xiàn)。


  近日,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見(jiàn)。其中提出,通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,鼓勵(lì)通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式強(qiáng)化政策引導(dǎo)。按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)自主的原則,優(yōu)化金融服務(wù)產(chǎn)品,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式增加中長(zhǎng)期信貸投放,支持符合條件的項(xiàng)目發(fā)行REITs。


  北京市通州區(qū)人民政府近日發(fā)布《關(guān)于高質(zhì)量推進(jìn)通州區(qū)家園中心規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)的意見(jiàn)(試行)》,其中提出,用足金融政策,推動(dòng)家園中心申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)并上市發(fā)行,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、資本化運(yùn)作。


  另外,中央?yún)^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日前印發(fā)的《推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)冰雪經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展助力全面振興取得新突破實(shí)施方案》提出,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化法治化原則加大對(duì)冰雪場(chǎng)地開(kāi)發(fā)主體信貸支持,支持符合條件的冰雪經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。鼓勵(lì)文旅類國(guó)有企業(yè)參與冰雪經(jīng)濟(jì)發(fā)展,積極引進(jìn)民營(yíng)資本和外資參與冰雪資源開(kāi)發(fā)。瑞思研究院表示,近年來(lái)冰雪消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,冰雪經(jīng)濟(jì)釋放出巨大增長(zhǎng)動(dòng)能,大眾冰雪消費(fèi)已成為擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)、促發(fā)展的新引擎。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì),市場(chǎng)規(guī)模方面,中國(guó)冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2019年的4200億元迅速擴(kuò)張到2023年的8900億元,年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)20.65%,預(yù)計(jì)2024年冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到9700億元。目前,適合發(fā)行REITs的冰雪經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施包括文旅基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施(如室內(nèi)滑雪場(chǎng))。


  交易所層面此前也表示,在積極推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)容的同時(shí),將助力繪就更多元的公募REITs圖譜。除了現(xiàn)有資產(chǎn)類型,景區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等新類型都在積極探索中。另外,滬深交易所近期針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs年度、中期和季度報(bào)告發(fā)布相關(guān)指引,旨在進(jìn)一步規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs定期報(bào)告披露,完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期信息披露規(guī)則體系,督促基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)參與主體歸位盡責(zé),持續(xù)提升信息披露的及時(shí)性、有效性和規(guī)范性。


  市場(chǎng)逐漸走向成熟


  “從首批上市至今,參與其中的機(jī)構(gòu),應(yīng)該都經(jīng)歷了起起伏伏。整體來(lái)說(shuō),參與各方都在快速地學(xué)習(xí)和進(jìn)化,在和市場(chǎng)一起共同成長(zhǎng)。”在瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉看來(lái),對(duì)基金管理人而言,公募基金之前對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的參與相對(duì)有限,但三年來(lái),其對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)逐漸加深,與原始權(quán)益人的配合愈發(fā)成熟穩(wěn)定,REITs在其公司內(nèi)部的優(yōu)先級(jí)和重視程度顯著提升。目前行業(yè)內(nèi)部已趨于分化,華夏基金、中金基金、國(guó)泰君安資管、中航基金、嘉實(shí)基金等逐漸形成了基金管理人的第一陣營(yíng)。


  對(duì)投資方而言,三年來(lái)市場(chǎng)的大起大落,給他們帶來(lái)了豐富的體驗(yàn),也可以說(shuō)是五味雜陳。朱元偉表示,在經(jīng)歷了市場(chǎng)的陣痛之后,越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)開(kāi)始回歸理性,更加注重對(duì)于行業(yè)基本面的研究,也更加注重把REITs放在大類資產(chǎn)配置組合里面的考量。


  另外,作為資產(chǎn)方的眾多企業(yè),也對(duì)REITs這一比較創(chuàng)新的金融工具有著從陌生到熟悉的歷程。“對(duì)于每一個(gè)成功發(fā)行REITs的企業(yè)而言,申報(bào)過(guò)程都是難忘的回憶,但如何理解和應(yīng)用,也有很大差別。有的企業(yè)是把它當(dāng)作一次性的創(chuàng)新融資的試水,發(fā)行之后更多處于觀望狀態(tài);有的企業(yè)把它當(dāng)作資本平臺(tái),謀劃如何以REITs為牽引,把私募基金Pre-REITs、上市公司輕重資產(chǎn)平臺(tái)等都統(tǒng)籌用好,發(fā)揮最大價(jià)值;有的企業(yè)則把它當(dāng)成企業(yè)轉(zhuǎn)型和管理提升的契機(jī),甚至專門找我們做了復(fù)盤并形成智力成果。”朱元偉談道,一些表現(xiàn)出眾的資產(chǎn)方已經(jīng)把REITs提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面,而不僅僅作為融資工具。


  “2024年中國(guó)REITs市場(chǎng)的三大特征分別是政策紅利延續(xù)、一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行提速、二級(jí)市場(chǎng)估值修復(fù)與分化,整體呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭?!被仡櫲晔袌?chǎng)情況時(shí),中金公司方面表示,展望2025年,中國(guó)REITs一二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)有望持續(xù)推進(jìn)。首先是更為多元的資產(chǎn)及投資者類型進(jìn)入,推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模和活躍度進(jìn)一步提升;其次是當(dāng)前投資范式下,投資者更應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)周期帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性配置機(jī)會(huì)。


  “‘首發(fā)+擴(kuò)募’雙輪驅(qū)動(dòng)行業(yè)擴(kuò)張,未來(lái)公募REITs有望從單一資產(chǎn)擴(kuò)募邁向混裝資產(chǎn)擴(kuò)募的時(shí)代。我們推算中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模約在2.1萬(wàn)億元至4.5萬(wàn)億元,市場(chǎng)規(guī)模還有15倍至35倍擴(kuò)容空間?!眹?guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所宏觀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為,作為新興投資品種,當(dāng)前REITs市場(chǎng)的投資邏輯逐漸從稀缺性炒作走向價(jià)值回歸。隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從增量發(fā)展階段進(jìn)入存量發(fā)展階段,由粗放式發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段,公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要方式之一,可以提高資金使用效率,提升直接融資比重,服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。(記者 韋夏怡)


  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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