現(xiàn)房銷售正在多地加速推進(jìn)，這意味著期房的占比會(huì)逐步下降。但距離期房完全退出歷史舞臺(tái)，可能還有較長(zhǎng)的一段路要走。

　　現(xiàn)房銷售向前邁步

　　9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地在出讓環(huán)節(jié)就要求“商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售”。去年8月，深圳出讓的A001-0212宗地(中鐵能建閱臻府)曾引入“競(jìng)現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)，最終其現(xiàn)房銷售面積競(jìng)至上限，占總建筑面積的四成以上。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“部分實(shí)施”到“全部實(shí)行”現(xiàn)房銷售，深圳這一地塊的推出，意味著現(xiàn)房銷售再向前邁步。

　　除深圳外，“試水”現(xiàn)房銷售的地方還有很多。近日，湖南湘潭市發(fā)布樓市新政稱，提高預(yù)售許可審批形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)(封頂以上)，有序向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變。

　　湖南省衡陽市提出，鼓勵(lì)商品房現(xiàn)房銷售。江西省九江市武寧縣稱，探索商品房現(xiàn)售銷售試點(diǎn)。河南蘭考縣提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　早在去年9月份，雄安新區(qū)已宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。

　　甘肅金昌市近日稱，2023年8月，金昌市被列為全國首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市。全市共有8個(gè)住宅小區(qū)按比例留存了1000余套現(xiàn)售房源，計(jì)劃于10月底竣工開盤銷售。此外，全市首個(gè)整體現(xiàn)房銷售項(xiàng)目也正在建設(shè)中，計(jì)劃于11月底竣工后開盤銷售。

　　上月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國強(qiáng)調(diào)，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。

　　現(xiàn)房銷售意味著什么？

　　現(xiàn)房銷售與期房銷售相對(duì)，指的是開發(fā)商向購房者出售已經(jīng)建設(shè)完成并取得入住許可的房產(chǎn)，而期房是指購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于期房購房者來說，繳納定金、首付之后，往往需要等待至少一年所購新房方可交付。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2023年以來，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行，但新變化是期房銷售下降，而現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)，二手房銷售穩(wěn)定。分析認(rèn)為，這意味著真實(shí)需求仍然較大，但許多購房者出于對(duì)期房交付的擔(dān)憂，轉(zhuǎn)而購買現(xiàn)房或二手房。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，中國商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31%；現(xiàn)房的銷售面積不僅未降反而大幅提升，1-5月現(xiàn)房銷售1.1億平方米，同比增長(zhǎng)23%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售面積占比超三成。

　　據(jù)華泰證券研究報(bào)告，過去三年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。

　　因應(yīng)需求變化及時(shí)調(diào)整供給端正是各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策的題中之義。8月下旬，住建部透露，現(xiàn)房銷售已被列為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)工作之一。李宇嘉表示，向現(xiàn)售“轉(zhuǎn)軌”，與過去樓市調(diào)控政策最大區(qū)別在于，它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳此前表示，實(shí)施商品房現(xiàn)房銷售將徹底杜絕商品房爛尾斷貸風(fēng)險(xiǎn)，減少預(yù)售房交付矛盾，保護(hù)購房者利益，也有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，制約房企盲目擴(kuò)張規(guī)模沖動(dòng)。

　　期房并不會(huì)很快“退出”

　　去年以來推行現(xiàn)房銷售政策的城市顯著增多。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年以來，北京、深圳、鄭州等地已經(jīng)成交多宗現(xiàn)房銷售地塊，部分城市也在鼓勵(lì)支持房企現(xiàn)房銷售，短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷售，更多城市有望在土地端推出試點(diǎn)。

　　值得注意的是，這并不意味著期房會(huì)很快退出歷史舞臺(tái)。期房和現(xiàn)房可能在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)同時(shí)存在。

　　內(nèi)地的商品房預(yù)售制度源自香港，也被稱為“賣樓花”。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，預(yù)售制度在加快房地產(chǎn)建設(shè)、加快建設(shè)資金周轉(zhuǎn)速度、提高資金利用率等方面效果顯著。

　　經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，我國告別住房絕對(duì)短缺，預(yù)售制度功不可沒。但它也是一把“雙刃劍”，帶來了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式下的一系列問題，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不再適應(yīng)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)。

　　但制度的建立和退出并不能一蹴而就。當(dāng)下，一些房企面臨債務(wù)和流動(dòng)性問題，難以提供更長(zhǎng)周期的建設(shè)資金，直接轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售并不現(xiàn)實(shí)。陳文靜建議，對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，比如優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整預(yù)售門檻并優(yōu)化辦理流程等，更好地保障購房人的權(quán)益。（文/龐無忌）

　　轉(zhuǎn)自：國是直通車

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