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樓市分化進入新周期 預(yù)計三四線城市領(lǐng)漲下半年


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2017-06-20





  19日,國家統(tǒng)計局發(fā)布5月70個大中城市房價變動情況,15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,其余大中城市房價環(huán)比下降或漲幅回落的城市個數(shù)有所增加。這意味著,在調(diào)控持續(xù)兩個月后,房價明顯企穩(wěn)。
 
  業(yè)內(nèi)人士表示,兩年前領(lǐng)漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調(diào)整,樓市分化進入新周期。預(yù)計三四線城市領(lǐng)漲今年樓市下半場,而4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個位數(shù),整體市場將出現(xiàn)平穩(wěn)降溫。

(資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò))
 
  數(shù)據(jù)  熱點城市漲幅回落明顯
 
  統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,同比方面,15個城市新建商品住宅價格漲幅均回落,回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環(huán)比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平,5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。
 
  交通銀行金融研究中心數(shù)據(jù)顯示,5月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比增長0.75%,較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫,二線與上月增速基本持平,三線城市漲幅繼續(xù)擴大。房價同比連續(xù)第五個月放緩,收窄至9.68%。
 
  國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,5月,因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn),15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定。
 
  從整體來看,5月70個城市中,新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個城市回落,二手住宅方面,有18個城市較4月回落。
 
  值得一提的是,一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據(jù)統(tǒng)計局測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落,5月比4月分別回落2.2和1.7個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續(xù)6個月和4個月回落,5月比4月分別回落0.8和0.5個百分點。
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比普漲,4個城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%,最高漲幅分別為6.7%和6.3%,開啟近一輪房價上漲的拉動行情。2016年,二線城市猛漲,成為房價上漲的主要動力,而進入2017年,市場再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化,由三線城市領(lǐng)銜。
 
  “時隔兩年,歷史逆轉(zhuǎn),兩年前領(lǐng)漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調(diào)整,本輪樓市分化進入新周期。”張大偉說。
 
  5月數(shù)據(jù)顯示,70大中城市中,20個城市漲幅超過1%,4個城市漲幅超過2%。具體來看,蚌埠漲幅環(huán)比上漲高達3.4%,北海環(huán)比漲幅達3.2%,湛江上漲2.6%,哈爾濱上漲2%。
 
  張大偉表示,在嚴格調(diào)控下,一二線熱點城市樓市全面處于停滯或者下行趨勢中,上漲城市基本為三線城市和部分西部二線城市。
 
  降溫  北京二手房率先回落
 
  需注意的是,5月數(shù)據(jù)顯示,部分地區(qū)二手房價格跌幅超過新建住宅。從全國數(shù)據(jù)看,二手房價格漲幅也明顯低于新建住宅。
 
  從二手房市場來看,北京、天津、石家莊、廈門、秦皇島、合肥、三亞環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。北京跌幅第一,下調(diào)0.9%,三亞下調(diào)0.5%、天津下調(diào)0.4%、秦皇島下調(diào)0.2%,廈門下調(diào)0.3%,石家莊、合肥下調(diào)0.1%。
 
  張大偉表示,北京二手房價格下調(diào)0.9%,歷史上第一次成為跌幅第一的城市,從“3·17”調(diào)控政策效果看,北京二手房市場全面降溫,調(diào)控效果開始明顯。數(shù)據(jù)顯示,5月,北京合計月內(nèi)二手房住宅簽約僅10801套,而這是最近27個月的最低值。
 
  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,5月新建商品住宅價格環(huán)比持平,二手住宅價格環(huán)比下跌,這讓北京成為這波抑制樓市增長的排頭兵。二手市場率先出現(xiàn)價格跳水,并迅速波及新房市場,使得房價上漲勢頭被抑制,價格走勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。她預(yù)計,年內(nèi)北京樓市仍將保持成交下行、價格穩(wěn)中走低的市場趨勢。
 
  張大偉說,整體市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交下行,新建商品房住宅市場也已經(jīng)連續(xù)5個月低于3000套。但從價格調(diào)整幅度看,買賣雙方的博弈依然持續(xù),除個案報價大跌外,沒有出現(xiàn)成交價格大幅變動。
 
  而事實上,除了北京外,整體房地產(chǎn)市場成交也出現(xiàn)明顯下降。1至5月,商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%;商品房銷售額43632億元,增長18.6%。相比去年4月的高點,兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2個和37.4個百分點。
 
  交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示,當(dāng)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài),各地收緊措施還在陸續(xù)推出。隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵,更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍的擴容也將在市場預(yù)期之中,目前需求趨于觀望,市場成交增速大幅回落。
 
  風(fēng)向  “抑泡沫”和“去庫存”并行
 
  “雖然調(diào)控政策效果已有顯現(xiàn),但由于部分地區(qū)政策執(zhí)行不嚴,通過將周圍區(qū)縣納入統(tǒng)計數(shù)據(jù)的方法,改變表面數(shù)據(jù)。因此,泡沫依然在,未來政策嚴控勢頭難以改變。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
 
  對此,夏丹說,5月房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落,開發(fā)投資增速首次“剎車”。預(yù)計下半年,房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動。
 
  夏丹認為,未來一方面通過政策性調(diào)控抑制購買端口,另一方面通過資金調(diào)整投資端口。“去年,銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上,新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%,出現(xiàn)過度擴張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭,房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。”
 
  “同時,疊加市場流動性趨緊下資金成本上升,倒逼銀行以提高定價的方式重新調(diào)配資產(chǎn)。預(yù)計今年個人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降,重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)。”夏丹說。
 
  在多重壓力下,四季度房地產(chǎn)或面臨調(diào)整。張大偉說,從全國數(shù)據(jù)看,市場整體漲幅開始加速放緩,雖然三四線城市繼續(xù)高位運行,但整體漲幅將出現(xiàn)下行。預(yù)計2017年4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個位數(shù)。整體市場平穩(wěn),一二線城市將進入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。
 
  夏丹也表示,前5月開發(fā)投資自年初以來首次出現(xiàn)增速回落,房地產(chǎn)投資增速下行趨勢確立。
 
  “商品房成交同比增速下行已滿一年,房地產(chǎn)投資在上半年出現(xiàn)的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑,必然拖累后續(xù)開發(fā)投資,金融監(jiān)管的加強和資金鏈的不斷收緊,也將形成硬約束。預(yù)計房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)‘先揚后抑’的局面,在二季度高點后即將見頂回落。”夏丹認為。
 


  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟參考報

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