今年以來(lái)，全國(guó)多地的調(diào)控政策不斷收緊，樓市呈現(xiàn)出較為低迷的狀態(tài)。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，各線代表城市的成交量較去年同期繼續(xù)下降。那么下一步的調(diào)控政策將如何發(fā)力，明年的樓市會(huì)是何模樣？
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 調(diào)控“辣招”頻出
今年樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲度與密集度均超過(guò)了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國(guó)已出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策措施已接近180次。一系列“史上最嚴(yán)”措施接連出臺(tái)，調(diào)控大網(wǎng)密織。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新報(bào)告分析，2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，而今年出臺(tái)調(diào)控政策的城市則從東部擴(kuò)展到了中西部，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到了三四線城市。與此同時(shí)，這一輪調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，即對(duì)中心城市和周邊城市進(jìn)行同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。
截至目前，一線城市已全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市為杜絕通過(guò)“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆空子行為，出臺(tái)了“離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算”等政策；南京、廈門、廣州、?？诘瘸鞘刑岢隽?ldquo;新購(gòu)住房2年或3年內(nèi)不得再上市”等政策；珠海則將個(gè)別地塊的限售期限延長(zhǎng)到了10年，從而抑制短期投機(jī)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“今年以來(lái)，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況，都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策的出臺(tái)。”
在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的背景下，7月21日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12地作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市，住房租賃的概念隨之“火”了起來(lái)。
“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措。”365網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。胡光輝進(jìn)一步解釋，建立租購(gòu)并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、穩(wěn)定租賃關(guān)系、賦予租房者更多的權(quán)利，還可以促進(jìn)良好社會(huì)風(fēng)氣的形成，減少非理性購(gòu)房需求、延緩提前透支的購(gòu)房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。
此外，記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門已經(jīng)開始有序推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立工作。在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施、規(guī)范住房公積金的使用，國(guó)家開始對(duì)住房銀行進(jìn)行探討；在住房供應(yīng)方面，商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、住房租賃等各種體系逐漸建立；在立法方面，房地產(chǎn)稅立法正逐步加快；在土地制度方面，相關(guān)部門要求，住房土地供應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)“三匹配”。在以上舉措中，土地改革方面的各項(xiàng)工作已經(jīng)漸漸搭起了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要架構(gòu)。
住宅市場(chǎng)成交繼續(xù)走低
11月的樓市延續(xù)了過(guò)去數(shù)月的冷清態(tài)勢(shì)，成交狀況并未有明顯改善。
據(jù)上海易居研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交達(dá)2338萬(wàn)平方米，同比下降了13%，自今年3月以來(lái)連續(xù)9個(gè)月同比下滑。
具體而言，11月一線城市月度周均成交基本與上月持平，環(huán)比漲幅小幅收窄；二三線代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但不及去年同期。其中，南京、惠州等地受調(diào)控政策影響下降較為明顯，降幅均在50%以上。
來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比上升5.90%，五成城市環(huán)比上升，同比則下降了13.33%。截至11月末，受監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升了2.2%。在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，
廈門的升幅最大，為17.28%；南京、廣州、福州次之，升幅均超過(guò)了5%。環(huán)比下降的城市中，上海降幅最大，環(huán)比降幅為4.94%。
北京方面，雖然北京二手房市場(chǎng)在11月出現(xiàn)回暖跡象，但與去年的火爆行情不可同日而語(yǔ)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環(huán)比今年10月上漲37.7%。在價(jià)格上，11月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降0.9%，降幅雖有收窄，但跌勢(shì)仍在繼續(xù)。事實(shí)上，在“金九銀十”落空之后，市場(chǎng)曾一度寄希望于年末。“雙11”期間，有不少房企借勢(shì)賣房，但在一線城市及核心二線城市的營(yíng)銷效果卻并不明顯。從目前來(lái)看，年末出現(xiàn)翹尾行情的可能性已經(jīng)渺茫。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示：“房?jī)r(jià)高度集中上漲的趨勢(shì)會(huì)結(jié)束。”
分析人士認(rèn)為，年末樓市將持續(xù)降溫。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤表示，樓市已經(jīng)告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松。另外，以租購(gòu)并舉為代表的長(zhǎng)效機(jī)制正在路上，全國(guó)樓市也將回歸理性，預(yù)計(jì)12月房?jī)r(jià)增幅將停留在合理區(qū)間。
明年樓市是何模樣
今年全國(guó)各地接連出臺(tái)的樓市政策，讓火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。那么，明年的樓市會(huì)怎樣？對(duì)于想要購(gòu)房的人而言，未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈嗎？
事實(shí)上，近兩個(gè)月來(lái)，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上已逐步凸顯。11月，國(guó)家監(jiān)管部門再次開會(huì)強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，
要保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落的情況。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，近期政府追加了延長(zhǎng)限賣年限卡位流動(dòng)性、規(guī)范陰陽(yáng)合同打擊取巧行為等一系列有力措施，這意味著未來(lái)的政策調(diào)控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”展開，長(zhǎng)效機(jī)制的逐層推進(jìn)也會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。樓市價(jià)格微調(diào)窗口已經(jīng)打開，未來(lái)的投資宜保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
據(jù)日前在南開大學(xué)發(fā)布的《中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告（2017）》和《中國(guó)住房消費(fèi)發(fā)展報(bào)告（2015-2017）》顯示，當(dāng)前一線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量縮的格局，投資投機(jī)性需求得到遏制，預(yù)計(jì)2018年一線城市在面對(duì)愈加嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的情況下，其住房銷售額、銷售面積、銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。
而據(jù)中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所發(fā)布的《2018年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持從嚴(yán)基調(diào)，更加注重建立因城施策的宏觀審慎政策并加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的落地，堅(jiān)持一線和二線城市限貸限購(gòu)不放松。對(duì)于三四線城市，在堅(jiān)持“去庫(kù)存”的總基調(diào)下，將采取對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市及時(shí)調(diào)整去庫(kù)存、不斷提高房貸首付比例等政策。
此外，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》提出，應(yīng)將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，并把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中?！吨袊?guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》則提道，應(yīng)把堅(jiān)持機(jī)制建設(shè)與穩(wěn)定市場(chǎng)調(diào)控相結(jié)合，將調(diào)控機(jī)制化、制度化，用新制度和機(jī)制支持調(diào)控。在調(diào)控力度上，要把握好房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融穩(wěn)定發(fā)展的平衡以及房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)的平衡。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的調(diào)控思路，預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛則認(rèn)為，應(yīng)加快財(cái)稅體制改革。（高偉 鄧華寧）
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