在經(jīng)歷了令人失望的春季表現(xiàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有顯露出將擺脫三年低迷狀態(tài)的跡象，夏季和秋季的前景依然黯淡。分析認(rèn)為，即使美聯(lián)儲(chǔ)今年啟動(dòng)降息，但抵押貸款利率因此下降的幅度可能依然有限，高利率下美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難出現(xiàn)顯著復(fù)蘇。

　　高利率使購(gòu)房者望而卻步

　　進(jìn)入2024年，隨著強(qiáng)于預(yù)期的通脹令美聯(lián)儲(chǔ)降息的時(shí)機(jī)不斷延后，抵押貸款利率在去年年底下降后將進(jìn)一步回落的樂(lè)觀預(yù)期逐漸消退。

　　美聯(lián)儲(chǔ)仍將利率水平保持在20多年來(lái)的最高水平。今年美國(guó)30年期抵押貸款的平均利率仍然徘徊在7%左右。

　　美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美7月3日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率當(dāng)天升至6.95%，連續(xù)下降四周后首次出現(xiàn)上漲，為2021年7月初水平的近兩倍。一周前該數(shù)據(jù)為6.86%，一年前該數(shù)據(jù)為6.81%。

　　4月，30年期住房貸款的平均利率自去年11月以來(lái)首次升至7%以上。高利率加上創(chuàng)紀(jì)錄的高房?jī)r(jià)，迫使許多潛在的購(gòu)房者暫停了購(gòu)房計(jì)劃。

　　今年美國(guó)春季購(gòu)房季再度蕭條。美國(guó)一年售出的所有房屋中，有超過(guò)三分之一是在3月至6月期間銷(xiāo)售的，這被稱為春季購(gòu)房季。但今年3月至6月，美國(guó)二手房的銷(xiāo)售量較2022年和2023年同期均有所下降。其中，今年3月、4月和5月的銷(xiāo)售量均有所下滑。

　　美國(guó)商務(wù)部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，5月美國(guó)新房銷(xiāo)售環(huán)比下降11.3%，按年率計(jì)算為61.9萬(wàn)套，降至2023年11月以來(lái)最低水平。

　　5月，美國(guó)二手房銷(xiāo)售連續(xù)第三個(gè)月下降。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)5月二手房銷(xiāo)售環(huán)比下降0.7%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年率為411萬(wàn)套；同比降幅為2.8%。

　　自2022年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售一直陷入低迷，當(dāng)時(shí)抵押貸款利率開(kāi)始從疫情時(shí)期的低點(diǎn)攀升。根據(jù)房地美公司的數(shù)據(jù)，2023年美國(guó)二手房銷(xiāo)售跌至近30年低點(diǎn)，而30年期抵押貸款的平均利率則飆升至7.79%的23年高點(diǎn)。

　　供應(yīng)不足致房?jī)r(jià)居高不下

　　今年春季，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售疲軟反映了許多購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力面臨挑戰(zhàn)：30年期抵押貸款利率徘徊在7%附近，待售房屋供應(yīng)量處于歷史低位，而房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高。

　　目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏足夠的待售房屋。美聯(lián)社的報(bào)道稱，截至2024年5月底，美國(guó)市場(chǎng)上可供出售的房屋供應(yīng)量仍遠(yuǎn)低于疫情前的水平。

　　在疫情發(fā)生之前，美國(guó)各地的待售房屋就出現(xiàn)供應(yīng)緊張的情況，原因包括十多年來(lái)低于平均水平的新房建設(shè)和人口發(fā)展趨勢(shì)導(dǎo)致房主持有房產(chǎn)的時(shí)間變長(zhǎng)。

　　目前的抵押貸款利率與三年前水平（3%）之間的巨大差距也阻止了許多之前獲得低利率貸款的房主出售房屋，房地產(chǎn)專(zhuān)家稱之為“鎖定效應(yīng)”。

　　有分析認(rèn)為，盡管銷(xiāo)售出現(xiàn)回落，美國(guó)市場(chǎng)上的二手房供應(yīng)量較大，但房?jī)r(jià)仍在上漲，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)格并不合理。

　　5月美國(guó)二手房?jī)r(jià)格與去年同期相比連續(xù)第11個(gè)月攀升。全國(guó)銷(xiāo)售價(jià)格中值同比上漲5.8%，達(dá)到41.93萬(wàn)美元，創(chuàng)下1999年以來(lái)的歷史新高。

　　在疫情期間，處于歷史低位的房貸利率引發(fā)了“購(gòu)房熱”，導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)大漲。目前的房?jī)r(jià)水平與五年前相比上漲超過(guò)50%。

　　不過(guò)，美國(guó)房屋價(jià)格上漲的速度正有所放緩。房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)核心邏輯公司的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)5月房?jī)r(jià)同比上漲4.9%，為去年10月以來(lái)的最小漲幅。預(yù)計(jì)到明年5月，美國(guó)房?jī)r(jià)增速將放緩至3%。

　　“今年春天抵押貸款利率的上升導(dǎo)致購(gòu)房者需求和價(jià)格上漲均出現(xiàn)放緩。”核心邏輯公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞勒瑪·赫普表示。

　　抵押貸款利率或持續(xù)高企

　　為應(yīng)對(duì)高通脹，美聯(lián)儲(chǔ)從2022年3月到2023年7月連續(xù)11次加息。自去年9月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)一直將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.25%至5.5%之間。

　　美聯(lián)儲(chǔ)官員表示，近幾個(gè)月來(lái)通脹率進(jìn)一步向2%的目標(biāo)水平邁進(jìn)，并暗示今年預(yù)計(jì)將下調(diào)一次基準(zhǔn)利率，而此前曾預(yù)計(jì)2024年將有最多三次降息。

　　美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在7月10日出席國(guó)會(huì)聽(tīng)證會(huì)時(shí)表示，盡管有一些信心，但自己尚未準(zhǔn)備好得出通脹正在持續(xù)向2%目標(biāo)回落的結(jié)論。鮑威爾未給出具體的降息時(shí)間表，并解釋說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)需把握貨幣政策的平衡點(diǎn)，如果降息過(guò)早，通脹可能重新抬頭；如果降息太晚，則可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退。

　　抵押貸款利率受到幾個(gè)因素的影響，包括債券市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)利率政策的反應(yīng)以及10年期美國(guó)國(guó)債收益率的變動(dòng)，這是住房抵押貸款定價(jià)的重要參考。

　　10年期國(guó)債收益率在4月底突破4.7%，但在一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示增長(zhǎng)放緩后，最近出現(xiàn)下跌。分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩可能有助于抑制通脹壓力，并說(shuō)服美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始將利率從20多年來(lái)的最高水平下調(diào)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)測(cè)，盡管美聯(lián)儲(chǔ)可能最早在9月降息，住房抵押貸款利率在今年下半年可能下降，但預(yù)計(jì)30年期利率不會(huì)降至6%以下。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，到今年年底，美國(guó)抵押貸款利率將小幅回落。但利率的小幅下降可能不足以吸引購(gòu)房者并說(shuō)服房主現(xiàn)在是出售房屋的好時(shí)機(jī)。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，抵押貸款利率略有下降，而市場(chǎng)上的房屋庫(kù)存卻沒(méi)有增加，實(shí)際上可能會(huì)對(duì)部分買(mǎi)家產(chǎn)生抑制作用，因?yàn)橘u(mài)家可能會(huì)提高價(jià)格。

　　“這讓我有點(diǎn)擔(dān)心當(dāng)利率下降時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生什么，我認(rèn)為這會(huì)刺激需求，但不會(huì)真正刺激供應(yīng)，至少在短期內(nèi)是這樣。這可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲?！泵绹?guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)雷德芬公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟表示。（記者 王婧）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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