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住房租賃新政密集推進(jìn) 多方發(fā)力房價(jià)漲幅或繼續(xù)回落


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2017-11-22





  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況顯示,熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)下降或持平,同比漲幅全部回落。調(diào)控政策所帶來的一二線城市房價(jià)拐點(diǎn)首次全面出現(xiàn),這也是最近3年中15個(gè)熱點(diǎn)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)全面停漲。而在此基礎(chǔ)上,諸如調(diào)控政策、土地市場(chǎng)等多方力量仍在持續(xù)發(fā)力,專家預(yù)計(jì)未來房價(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)下行。
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房價(jià)漲幅或繼續(xù)回落(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
  房價(jià)過熱地區(qū)或引發(fā)調(diào)控潮
 
  今年以來,隨著調(diào)控政策的不斷“轟炸”,一些熱點(diǎn)城市的樓市已逐漸回歸平靜。雖然樓市調(diào)控的效果正在逐漸顯現(xiàn),但是各地對(duì)于樓市調(diào)控的決心卻沒有絲毫放松的意思。事實(shí)上,相較于熱點(diǎn)城市的“熄火”,一些二三線非熱點(diǎn)城市開始逐漸“崛起”,而未來這些房價(jià)過熱的地區(qū)或?qū)⒊蔀檎{(diào)控的新目標(biāo)。
 
  從國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,大部分城市房價(jià)的漲幅放緩,特別是一二線城市。整體來看,9月新建住宅平均環(huán)比上漲了0.19%,是最近23個(gè)月以來的漲幅最低點(diǎn)。
 
  盡管一二線城市的房價(jià)有繼續(xù)降溫的跡象,但9月非熱點(diǎn)省會(huì)城市房價(jià)上漲的趨勢(shì)較為明顯。
 
  據(jù)悉,西安新建商品住宅價(jià)格以14.9%的漲幅成為了新的“領(lǐng)頭羊”,長沙、沈陽和南寧等城市的新房價(jià)格漲幅也超過了10%,位居全國房價(jià)漲幅的前列。在環(huán)比方面,長春、哈爾濱、沈陽、西寧、貴陽、烏魯木齊等城市進(jìn)入到了全國房價(jià)環(huán)比增幅前十。
 
  對(duì)此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前二三線城市的房價(jià)仍然過熱。“目前,此類城市的購房政策仍相對(duì)較寬松,南昌、貴陽等地的房產(chǎn)依然受到市場(chǎng)追捧,成為了近期的熱點(diǎn)城市。如果此類城市房價(jià)上漲幅度難以得到實(shí)質(zhì)性收窄,預(yù)計(jì)四季度將成為政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。”
 
  多地加快土地供應(yīng)
 
  今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)加碼,一方面,諸如限購限貸等“減法調(diào)控”頻出;另一方面,從供給側(cè)穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速,如增加土地供應(yīng)等,這亦將對(duì)樓市的價(jià)格有著很好的抑制作用。而10月末,土地市場(chǎng)迎來了年終高潮。
 
  10月30日,北京以99億元出讓順義、房山、大興的三個(gè)地塊,其中后沙峪地塊以49.5億元成交,另外兩宗出讓金分別為36億元與13.5億元。至此,北京10月土拍全部收官,共成交了9宗經(jīng)營性地塊,成交金額達(dá)261.5億元。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,今年北京土地出讓金額已經(jīng)達(dá)到2129.15億元,在歷史上第二次突破了2000億元大關(guān)。
 
  而就在同一天,南端的廣州賣地交易額也近百億元。
 
  10月30日,廣州出讓了5宗地塊,涵蓋了黃埔、番禺、南沙、花都四個(gè)區(qū)??傮w來看,當(dāng)天88.7億元的總起拍價(jià),合計(jì)出讓總價(jià)為95.62億元,總競(jìng)配建面積達(dá)8100平方米。
 
  據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月全國土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比增長了近四成,各線城市供地同比均有增加。
 
  行業(yè)人士稱,需求調(diào)控主要側(cè)重于短期,而供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期,且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。相比于限購、限貸、限售等需求調(diào)控,土地供應(yīng)更側(cè)重于供給端的發(fā)力———通過加大土地供應(yīng)量來調(diào)整市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),進(jìn)一步平抑房價(jià)。
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從去庫存政策來看,一二線城市已經(jīng)基本上完成了去庫存的任務(wù)。在這種情況下,很多一二線城市為了抑制房價(jià)的上漲,實(shí)施了增加土地供應(yīng)的政策。
 
  張大偉進(jìn)一步分析稱,一二線城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時(shí)將繼續(xù)做好“加法”,以平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加了供應(yīng)之后,市場(chǎng)價(jià)格將有望降低。
 
  樓市資金面趨緊
 
  “房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),對(duì)資金具有很強(qiáng)的依賴性,
 
  而資金面的變化也將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。”近日,易居研究院研究員賴勤表示,今年以來,隨著樓市調(diào)整步伐的深入,樓市資金面已明顯呈現(xiàn)出趨緊的態(tài)勢(shì),全國房價(jià)漲幅或繼續(xù)下行。
 
  從居民購房杠桿來看,據(jù)央行最新發(fā)布的2017年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,截至9月末,個(gè)人住房貸款余額已達(dá)21.1萬億元,同比增長了26.2%,分別比上季度和上年同期低4.6和7.20個(gè)百分點(diǎn)。而事實(shí)上,自今年以來,個(gè)人住房貸款余額同比增速就已進(jìn)入到下行通道。
 
  賴勤表示,目前一線城市和部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)已出現(xiàn)明顯降溫,且此前火熱的三四線城市房價(jià)也因后勁不足而呈現(xiàn)出了逐漸降溫的趨勢(shì),預(yù)計(jì)四季度個(gè)人住房貸款余額的增長將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)乏力態(tài)勢(shì),同比增速也將繼續(xù)下降。
 
  在業(yè)內(nèi)人士看來,隨著居民購房杠桿率的進(jìn)一步回落,全國房價(jià)的漲幅還將繼續(xù)下行。
 
  此外,首套房利率的持續(xù)上漲、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金,以及受全國銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率等方面影響,也造成了當(dāng)前樓市資金面的趨緊。
 
  數(shù)據(jù)顯示,全國首套房平均利率于2011年底達(dá)到7.62%的峰值,并于2016年三季度跌至4.41%的谷底,隨后觸底反彈,上行趨勢(shì)延續(xù)至今。
 
  而截至三季度末,全國首套房平均利率為5.22%,分別比上季度和上年同期高出0.33個(gè)和0.81個(gè)百分點(diǎn)。
 
  “考慮到持續(xù)的金融秩序整頓、對(duì)違法違規(guī)資金的打擊以及金融去杠桿,預(yù)計(jì)全國首套房平均利率在一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)有上漲的可能。”賴勤表示。
 
  此外,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況,截至三季度末,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%,分別比上季度和上年同期低8.9和13.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過梳理后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速于2016年第二季度到達(dá)階段性高點(diǎn)后就已進(jìn)入下行通道,且下行趨勢(shì)已延續(xù)至今。
 
  此外,一位銀行人士表示:“理財(cái)資金對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目已陸續(xù)被叫停了”。而一位大型房產(chǎn)開發(fā)商則透露,目前的資金壓力尚不明顯,“據(jù)我所知,部分小的開發(fā)商融資難度會(huì)大一些”。
 
  住房租賃新政密集推進(jìn)
 
  從今年下半年開始,樓市調(diào)控政策開始逐漸向住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。在今年7月住建部等九部門推出12個(gè)人口凈流入城市試點(diǎn)住房租賃市場(chǎng)之后,8月底國土資源部和住建部又推出了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的13個(gè)城市試點(diǎn)。此后,各地便聞風(fēng)而動(dòng),至少已有48個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃的各種措施。目前,住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)在各地強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng),由此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一改變對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展將起到積極作用,也有助于打壓房價(jià)的上漲動(dòng)力。
 
  10月31日,北京住房租賃新政正式實(shí)施,監(jiān)管與服務(wù)平臺(tái)同步上線。
 
  據(jù)了解,住房租賃監(jiān)管平臺(tái)將通過接口方式對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。而新政實(shí)施后,通過監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案,各部門將根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。
 
  值得一提的是,不僅僅是北京市,全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)“租購并舉”的相關(guān)政策。近日,太原市就明確提出鼓勵(lì)新建租賃住房,政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式,從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變;鼓勵(lì)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,建立開發(fā)租賃一體化的運(yùn)作模式。
 
  由中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市推出租賃類土地,未來可提供的房源將超過8萬套。不僅如此,北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后已開始探索租賃土地供應(yīng)模式的運(yùn)作。
 
  張大偉分析認(rèn)為,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,減少非理性購房需求。(杜雨萌 高偉)
 
  轉(zhuǎn)自:中國商報(bào)
 

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