隨著中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)日前發(fā)布廣州市2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批），廣州市下半年的土地市場(chǎng)再次引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。受關(guān)注的原因，一是因?yàn)?024年上半年廣州土地市場(chǎng)成交只有4宗，遠(yuǎn)低于往年同期，可謂近年新低；二是因?yàn)楣镜臄M供應(yīng)的50宗宅地，大部分具有良好的地理位置。業(yè)內(nèi)將上下半年的土地市場(chǎng)放在一起聯(lián)想，其間“因果”關(guān)系成為熱議焦點(diǎn)。

　　第三批用地在網(wǎng)絡(luò)公示之后，本周二（20日），廣州市規(guī)劃和自然資源局舉辦了一場(chǎng)小型交流會(huì)，就市場(chǎng)關(guān)注的一些熱門(mén)話題諸如地價(jià)、容積率、推出多項(xiàng)服務(wù)為企業(yè)減負(fù)等問(wèn)題，進(jìn)行了回應(yīng)與交流。

　　地塊出讓條件改變，價(jià)格會(huì)相應(yīng)調(diào)整

　　下半年擬掛牌及已經(jīng)公開(kāi)掛牌的地塊中，有不少是海珠、天河、荔灣等中心區(qū)域的地塊。其中有一些地塊，它們現(xiàn)身土地市場(chǎng)已非首次，目光銳利的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些地塊最新的起拍價(jià)比此前推出的起拍價(jià)要高一些，其中的原因是什么？

　　實(shí)際上，看土地的起拍價(jià)格，不能僅僅只看表面的數(shù)字，數(shù)字背后還有不同的原因。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，部分地塊在首次推出時(shí)，附加了一些配建條件，例如配建道路等，故起拍地價(jià)相對(duì)低一些。而經(jīng)過(guò)多方討論后最新上架的這些地塊，修改了相關(guān)出讓條件，例如沒(méi)再要求拿地企業(yè)配建市政道路，而是把道路建設(shè)任務(wù)交回給相關(guān)政府部門(mén)。

　　比如，正在掛牌出讓的海珠區(qū)琶洲南區(qū)AH090402地塊、AH090403地塊和AH090404地塊，出讓條件第4條明確：“紅線范圍內(nèi)道路不由競(jìng)得人建設(shè)，競(jìng)得人須在2025年3月31日前將道路用地范圍平整后無(wú)償移交廣州市海珠區(qū)人民政府指定單位?！?/p>

　　同樣是地價(jià)問(wèn)題，不少業(yè)界人士認(rèn)為，上半年宅地成交宗數(shù)創(chuàng)近年新低，下半年想要“奮起直追”，會(huì)不會(huì)考慮降低地價(jià)以帶動(dòng)地塊成交？相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“不會(huì)因?yàn)榉孔淤u(mài)得不好，就要把土地價(jià)格降下來(lái)。”據(jù)介紹，地價(jià)是按照國(guó)家政策、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)評(píng)估而定的，所有評(píng)估程序都需合法。一宗用地的價(jià)格，與城市價(jià)值、地塊周邊市場(chǎng)價(jià)值等都有關(guān)系。不論是企業(yè)還是個(gè)人買(mǎi)家，對(duì)地價(jià)，都更應(yīng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期來(lái)判斷其價(jià)值。

　　銀行電子保函用作競(jìng)買(mǎi)保證金將更普遍

　　一宗土地能否順利成交，和房企的資金實(shí)力有很大關(guān)系。交流會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了能讓土地更順利成交，該局也在持續(xù)為企業(yè)提供更多政策支持。在繳納土地競(jìng)買(mǎi)保證金方面，全新推出了銀行電子保函的做法，以減輕企業(yè)的資金占用——這可以看成是廣州土地市場(chǎng)上的“新規(guī)”。

　　羊城晚報(bào)記者從土地出讓公告看到，荔灣區(qū)、花都區(qū)等區(qū)域7月19日開(kāi)始掛牌的多宗地塊已出現(xiàn)了“電子保函”的字眼。例如，在7月19日掛牌出讓的花都區(qū)工業(yè)大道以南、紅棉大道以東秀全街岐山村村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)更新改造項(xiàng)目地塊，可以用電子保函作競(jìng)買(mǎi)保證金；7月24日掛牌出讓的荔灣區(qū)翠園道以南、珠江以西AF060742地塊，及7月31日掛牌的海珠區(qū)石崗路AH050957地塊，分別屬于荔灣區(qū)第一宗、海珠區(qū)第一宗可以用電子保函作競(jìng)買(mǎi)保證金的地塊；8月21日最新上架的海珠區(qū)琶洲南區(qū)三宗用地，皆增加了“使用電子保函替代現(xiàn)金作為競(jìng)買(mǎi)保證金”。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，通過(guò)電子保函的方式降低房企買(mǎi)地實(shí)際要繳納的保證金，有利于更多企業(yè)參與土地競(jìng)投，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下解決土地市場(chǎng)情緒比較低落的一種做法。李宇嘉介紹，以前繳納實(shí)際保證金后，如果房企最終沒(méi)獲得土地，還得經(jīng)歷退還保證金的時(shí)間，其間房企資金被占用了。

　　地塊低容積率或成趨勢(shì)

　　從此次公示的50宗用地情況看，多數(shù)用地具有區(qū)位好、配套好和環(huán)境好這“三好”特點(diǎn)?！拔覀兲峁┑倪@些地塊，無(wú)論是容積率方面，還是其它建設(shè)要求方面，建成后的產(chǎn)品將滿足剛需群體、改善群體及高端群體對(duì)多元化產(chǎn)品的需求?！奔词钦f(shuō)，多元性，是此次宅地供應(yīng)的原則。

　　中央強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，業(yè)內(nèi)解讀，在新模式下，將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。近年來(lái)高容積率地塊為主、低容積率地塊幾乎絕跡的狀況是否會(huì)改變？對(duì)此，該局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“容積率下調(diào)應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)，很快大家就能看到成果。”從目前已知的出讓公告可見(jiàn)，海珠琶洲南區(qū)三宗用地容積率均為2.5，這樣的容積率和以往中心區(qū)動(dòng)輒超過(guò)5甚至達(dá)到8的容積率相比，可謂比較少見(jiàn)?！霸诮酉聛?lái)本局和土發(fā)中心推介的土地里，還會(huì)有更低容積率的地塊，甚至可能會(huì)有容積率低于1的地塊?！?/p>

　　羊城晚報(bào)記者查閱土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，即將于8月23日競(jìng)價(jià)的增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)18005200A24018號(hào)地塊，該地塊為二類(lèi)居住用地，容積率為小于或等于1.02。這樣的容積率，是廣州近六年來(lái)唯一一塊容積率最接近1的地塊?？硕饠?shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在近十年廣州出讓的涉宅用地中，容積率低于1.0的宅地，成交宗數(shù)為0。

　　為房企提速，拿地即開(kāi)工將成常態(tài)

　　對(duì)于獲得新地塊的房企而言，時(shí)間也意味著成本?？s短開(kāi)發(fā)周期，讓房企拿地后能立即進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，是房企認(rèn)可的理想狀態(tài)。以往，房企拿地后完成各種手續(xù)審批，最快也得半年后才能動(dòng)工，現(xiàn)在不同了。

　　今年6月25日，保利地產(chǎn)于當(dāng)天上午競(jìng)投拿下荔灣鶴洞汽修廠地塊，隨后不久就有施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)動(dòng)工，業(yè)內(nèi)稱(chēng)趕出了“保利速度”。

　　對(duì)這樣的情況，交流會(huì)上相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房企最關(guān)注兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是拿地，一個(gè)是辦證，拿地后可以馬上建設(shè)，建設(shè)后可以馬上銷(xiāo)售，然后獲得現(xiàn)金流，因此，廣州市規(guī)資局深化審批制度改革，推行“土地成交即交地、交地即發(fā)證、發(fā)證即開(kāi)工、竣工即登記”等全鏈條的服務(wù)體系，確保企業(yè)從拿地到開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都能快速銜接，最大限度減少企業(yè)等待時(shí)間。

　　能實(shí)現(xiàn)這樣的速度，除與近年推行的“凈地出讓”有關(guān)，也因意向拿地房企可提前做開(kāi)發(fā)建設(shè)的方案，并在摘牌前提前送廣州市規(guī)資局預(yù)審，相關(guān)分局也可以開(kāi)始對(duì)接其開(kāi)發(fā)建設(shè)報(bào)建等程序，爭(zhēng)取縮短時(shí)間。一旦其正式摘牌，則可以很快啟動(dòng)正式的規(guī)劃報(bào)建程序。（記者 陳玉霞）

　　轉(zhuǎn)自：羊城晚報(bào)

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