潘石屹最近又有了新的愛好，他上優(yōu)酷當(dāng)了一名談話節(jié)目的主持人，在《潘石屹老友記》中訪問劉謙、王小帥等本來與地產(chǎn)扯不上關(guān)系的人物。這種跨界的接觸讓他找到了興奮感，“我有這個(gè)天賦，”他對(duì)自己很自信，“每次對(duì)談之前我才知道嘉賓的名字叫什么，然后就和嘉賓開始聊，這種自然的狀態(tài)最好。”

　　在最新一期訪談中，潘石屹表現(xiàn)得有些“好為人師”，因?yàn)檫@一期的嘉賓是京東網(wǎng)的劉強(qiáng)東。對(duì)著比他年輕 11 歲的商業(yè)“后輩”，潘石屹頗有大哥式的循循善誘。他關(guān)心著劉強(qiáng)東和國美蘇寧的價(jià)格戰(zhàn)前后橫飛的口水，其實(shí)也在借機(jī)梳理自己在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的地產(chǎn)思路。

　　“舊世界”和“新世界”

　　“劉強(qiáng)東需要的，是砸爛一個(gè)舊世界，建設(shè)一個(gè)新世界。舊世界在哪?線下的世界;新世界在哪?網(wǎng)上的世界?！边@是潘石屹對(duì)劉強(qiáng)東的背書，也是他對(duì) SOHO 中國商業(yè)模式重新思索的出發(fā)點(diǎn)。大家電目前 99%的銷售在線下進(jìn)行，在癡迷互聯(lián)網(wǎng)的潘石屹看來是不可思議的。

　　潘石屹對(duì)劉強(qiáng)東充滿了同情心，因?yàn)樗?dāng)年也曾經(jīng)試圖從市場縫隙里打出自己的天地。

　　“如果換做我是劉強(qiáng)東，可能價(jià)格戰(zhàn)打得比現(xiàn)在更狠，更出格?！迸耸倥e了一個(gè)例子，他剛在北京做房地產(chǎn)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)有八大家八小家，論資排輩，沒有 SOHO 中國的份。

　　“1998年的上海住交會(huì)，給了我們一個(gè)展位，只有兩平方米，連模型都沒辦法搭起來。我當(dāng)時(shí)出了一本書叫《投訴潘石屹，批判現(xiàn)代城》，把別人包括任志強(qiáng)罵我的信都收錄進(jìn)去。我就想了一個(gè)辦法，把這些書都撕成一條一條的，把兩平方米的展位貼滿了。還把書里任志強(qiáng)的漫畫撕下來貼在門口。任志強(qiáng)看到后，就和我坐在對(duì)面，記者們也都來了。

　　“任志強(qiáng)對(duì)我說，你又來表演了!我只回了一句，演出開始了。這個(gè)展位當(dāng)時(shí)就火爆起來了?！?/p>

　　之后，創(chuàng)辦 SOHO 中國的潘石屹和張欣躋身地產(chǎn)大佬的行列，但他們依舊采取出位的建筑風(fēng)格和與眾不同的商業(yè)地產(chǎn)散售戰(zhàn)略，在過去的 17 年里，SOHO 中國告別了住宅開發(fā)，經(jīng)歷了香港上市，也嘗試了多種出奇制勝的營銷手段，包括那本廣受好評(píng)而又戛然而止的“SOHO小報(bào)”。潘石屹和張欣夫婦也成為商界中的引領(lǐng)時(shí)尚者。但 SOHO 中國仍然是社會(huì)議論的熱點(diǎn)，人們對(duì)他們與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格褒貶不一，也對(duì)近年來房產(chǎn)緊縮政策下 SOHO 中國的盈利能力有所懷疑。

　　數(shù)字也說明了事實(shí)。由于2012 年上半年沒有完工項(xiàng)目，SOHO 中國的營業(yè)額同比下降54%，凈利潤同比下降 65%。散售交的稅金很多，用潘石屹的話是“10 塊錢的毛利要交 6 塊錢的稅”。另外，出讓土地的地方政府，也不希望 SOHO 中國繼續(xù)采取散售的策略，認(rèn)為不好管理。

　　“散售是一個(gè)落后的模式，我們是四面楚歌?！迸耸賹?duì)記者這樣承認(rèn)。

　　現(xiàn)在，隨著商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境和市場格局的重大變化，SOHO 中國也迫切需要打破一個(gè)“舊世界”，在“新世界”中尋找 SOHO 中國的新航向。

　　做“地產(chǎn)界的喬布斯”

　　8 月中旬，潘石屹在香港宣布 SOHO 中國的重大轉(zhuǎn)型：告別散售，全面自持，在三年內(nèi)使租金成為公司收入的主要來源。

　　潘石屹的底氣是他在北京、上海的優(yōu)質(zhì)地段擁有 150 萬平方米的商業(yè)物業(yè)，其中北京 38 萬平方米，上海 112 萬平方米。“五年后，現(xiàn)有 150 萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過 40 億人民幣?！迸耸亠@得信心滿滿。他同時(shí)表示不需要擔(dān)心這兩年由售轉(zhuǎn)租帶來的資金壓力，因?yàn)橐郧昂徒谏⑹鄢鋈サ默F(xiàn)金回籠足以涵蓋這 150 萬平方米房子的建設(shè)資金了。

　　潘石屹承認(rèn)他接受了恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的建議。陳啟宗的觀點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)一定要長期持有，盡管前幾年租金增長緩慢，但是要慢慢養(yǎng)，很快就會(huì)有大的漲幅。

　　然而，驅(qū)動(dòng)潘石屹做出這個(gè)重大決定的，還有一個(gè)重要因素，就是他對(duì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)的思考。

　　“有一次我隨領(lǐng)導(dǎo)去新浪考察，發(fā)現(xiàn)光監(jiān)控微博的工作人員就有 1000 多人，大家密密麻麻地?cái)D在一起辦公，辦公室像蜂窩一樣。我在想這樣的工作環(huán)境是需要改變的?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司擴(kuò)張很快，員工呈倍數(shù)增長，劉強(qiáng)東也來我們這里找辦公室。

　　事實(shí)上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工不需要在市中心區(qū)域辦公，只需要在地鐵便利的近郊就可以了。所以我們?cè)诮ǖ暮芏嗌虡I(yè)物業(yè)選擇在這樣的地方?！?/p>

　　而市中心的區(qū)域，在潘石屹看來就是應(yīng)該留給體驗(yàn)店的。未來的商業(yè)模式，實(shí)體店必然大幅萎縮。消費(fèi)者到體驗(yàn)店體驗(yàn)產(chǎn)品的特性之后，回家上網(wǎng)購買即可，就像蘋果一樣?！绑w驗(yàn)店一定要大，要給到消費(fèi)者良好的體驗(yàn)。三星看到蘋果在北京三里屯開了一個(gè)旗艦體驗(yàn)店，就找到我們想開一個(gè)比蘋果更大的。可惜我們沒有那么大的面積?！?/p>

　　潘石屹設(shè)想 SOHO 中國在市中心的物業(yè)會(huì)向體驗(yàn)式消費(fèi)傾斜，包括體驗(yàn)店、書店、餐飲、影視等。為此，他要搭建配套的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)甚至園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。SOHO 中國人員結(jié)構(gòu)勢必隨之轉(zhuǎn)型。SOHO 中國在商業(yè)樓宇里還創(chuàng)立了“樣板間”，為客戶提供辦公室設(shè)計(jì)的靈感，這是他們的首創(chuàng)。

　　同時(shí)，SOHO中國還和霍尼韋爾等公司合作，推行辦公樓里的空氣凈化和水質(zhì)凈化。他先讓高管在家里實(shí)驗(yàn)裝凈水設(shè)備，然后給每個(gè)高管發(fā)了一支水質(zhì)探測筆，讓他們測試自己飲用水的質(zhì)量。

　　潘石屹準(zhǔn)備把這推廣到 SOHO中國的樓宇內(nèi)，而辦公樓里的空氣經(jīng)過凈化可以使顆粒數(shù)值低于室外50%，這在北京等污染嚴(yán)重的大都市尤為重要。

　　可以想見，數(shù)年之后的 SOHO 中國將變成一個(gè)不像地產(chǎn)商的地產(chǎn)商。它提供的服務(wù)將涵蓋商業(yè)生活的各方面，并緊密結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。

　　這種強(qiáng)調(diào)輕型、前衛(wèi)、環(huán)保且富于設(shè)計(jì)感的風(fēng)格，以及想做“地產(chǎn)界的喬布斯”的野心，背后可以看出夫人張欣的影子。

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